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政策及市场动态：上海和深圳证券交易所对外发布REITs 审核关注事项指引，修订版指引进一步提高了业务制度化、规范化和透明化要求，细化了业务参与机构、评估和现金流要求，规范产品设计要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度。

REITs 市场概况：公募REITs 新发上市节奏较缓，一级认购降温；首批公募REITs 扩募完成发行，未来我国公募REITs 市场“首发+扩募”的发行方式将逐步形成常态化；截至6 月13 日共计21 只公募REITs 完成了2022 年全年的现金分红，多数REITs 实际分配比例在95%以上，彰显其高比例分红属性。

REITs 市场量价表现：REITs 二级市场表现加速下探，5 月中证REITs指数单月跌幅为-5.3%，年内累计跌幅为-14.6%，市场对于公募REITs 二级市场定价仍存在较大分歧；REITs 市场交投情绪陷入冰点，5 月日均换手率为0.66%，环比4 月下降0.41 个百分点，且相较于2022 年全年平均的1.47%降幅明显。

REITs 估值及收益率：当前在市场急速下跌后并不能完全断定REITs 已处于低估状态，上市初期估值的高点位也意味着市场必将经历一段合理的估值消化过程，未来仍有待于我国公募REITs 估值体系的逐步优化。

预期现金分派率方面，多数产权类REITs 分派率在3.4%-4.2%之间，经营权类REITs 分派率多高于10%。

投资建议：公募REITs 板块行情在近期加速下跌，各类型估值整体回落，交投活跃度同样有所下降，市场流动性匮乏、投资者行为趋同以及底层资产运营仍承压等诸多因素强化了市场悲观预期。展望后续投资机会，我们认为市场超跌后，当前个体估值水平已趋于理性，REITs 作为长期资产的配置价值已然显现，同时近期基金管理人和原始权益人集中启动基金份额增持预案释放积极信号，首批REITs 扩募的完成发行也预示着市场扩容环节的完善。往后来看，短期仍需关注各类型REITs 二季度业绩的修复情况，此外需持续观察政策优化及市场供给节奏的变化。

我们建议关注在市场充分定价后，部分未能反映其经营优势及稀缺性的REITs 存在的估值修复预期；此外继续从基本面修复的逻辑出发，并参考当前估值水平及分红率布局相应投资机会。

风险提示：相关政策法规出台及实施进展不及预期的风险；年化后数据未考虑季节因素所造成的预测偏差风险；项目经营指标预测存在偏差的风险；REITs 市场扩募及资产扩容进度低于预期；项目运营收入和盈利水平不及预期；REITs 基金价格伴随市场流动性波动等风险。